Карта сайта
13 июля 2015, 12:19

Руслан Рамонов: ЖКХ – Жить Как Хозяин или Жить Как Хочу?

Вопрос, ответ на который напрямую связан с отношением жителей многоэтажек к общедомовому имуществу. А это отношение, в свою очередь, проявляется прежде всего в том, как мы платим за жилье. Одни не платят, утверждая, что управляющие компании занимаются лишь сбором денег и не выполняют своих обязательств перед собственниками жилья

Другие не платят, потому что привыкли быть иждивенцами и жить за счет законопослушных соседей. Третьи сетуют, что их расходы превышают доходы… Но и те, и другие, и третьи не хотят понять главного. А вот в чем оно, это главное, давайте разберемся с помощью компетентного собеседника: Руслан Рамонов – координатор проекта «Школы грамотного потребителя»» федерального партийного проекта «Управдом» Партии «Единая Россия, генеральный директор управляющей компании с муниципальным долевым участием ООО «Владикавказское домоуправление № 1», руководитель некоммерческой организации «Ассоциация ТСЖ Осетии» и ассистент кафедры «Организация производства и экономики промышленности» экономического факультета СКГМИ.

– Тема, которую мы затрагиваем, непростая и достаточно злободневная. Жители многоквартирных домов не всегда бывают довольны своими управляющими организациями. Случается, что обоснованно. Но сказывается и отсутствие специальных знаний в этой сфере у самих собственников помещений, которые в соответствии с законом несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля этих расходов определяется квадратными метрами, которыми владеет собственник. И чем этих метров больше, тем больше и оплата. Причем обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги тоже прописана в законе.

– Из чего складывается этот платеж? Людям трудно понять, чем все-таки отличается плата за техобслуживание от платы за капремонт. Ведь во многих случаях их претензии обоснованны: платить за техобслуживание приходится регулярно, а вот самих услуг нет… Теперь придется платить и за капитальный ремонт своего дома, очередность которого наступит в большинстве случаев не завтра.

– В соответствии с п. 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Иными словами, тариф должен обеспечить выполнение регламента, включающего более 130 всех видов работ.

Собственники помещений передают свои обязательства управляющим организациям на возмездной, т. е. платной, основе. Нельзя переложить на УК обязательства, которые вы не финансируете.

– А на деле получается, что люди, многое требуя от своей управляющей компании, вообще не намерены платить за работу…

– Мало того что не платят, так еще и создают мифы об управляющих компаниях. Считают, например, что на собранные деньги по техобслуживанию управленцы должны производить капитальный ремонт или модернизацию жилищного фонда. Или покупать у ресурсоснабжающих компаний энергоресурсы и продавать жителям в розницу по той же цене. Никто не хочет понять, что управляющие компании несут финансовые и моральные убытки от хищений и потерь энергоресурсов, от недосборов платежей. Иные граждане воспринимают свои УК как своего рода казино, где можно «вложить» 500 руб., а «выиграть», т. е. получить услугу, на 5 тыс. руб., а то и в сотни раз больше.

– Значит, надо вести разъяснительную работу с людьми, не уставая напоминать, что в ЖКХ действуют рыночные отношения. Но энтузиазма в этом плане не наблюдается. Вот и рождаются мифы, о которых вы только что сказали.

– Согласен. Все станет на свои места, как только люди поймут, что к жилищно-коммунальному хозяйству применимы привычные товарно-денежные отношения. Дотаций от государства для УК больше нет! Оказание услуги осуществляется на возмездной основе! И еще очень важно уяснить для себя, что услуги оказываются соразмерно платежам и что УК – коммерческие организации, а не благотворительные. Ведь мы как покупатели, направляясь на рынок, четко себе представляем, что, имея 500 рублей в кармане, сможем купить продуктов только на эту сумму. Цифру же – 500 рублей – называю неслучайно: именно столько составляет сегодня среднемесячный платеж по содержанию мест общего пользования двухкомнатной квартиры в г. Владикавказе.

– И что же входит в обязанность управляющих компаний из расчета этого ежемесячного пятисотрублевого платежа собственников МКД?

– Они должны обеспечивать работу инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества. Кстати, управляющие компании принимают коммунальные услуги на внешней границе эксплуатационной ответственности – внешней стороне стены здания, и доводят их по внутридомовым сетям до потребителя – собственника квартиры. Этот «транзит» и составляет весомую часть техобслуживания (ТО).

– И все-таки поясните, пожалуйста, поконкретнее, что стоит за строкой в платежке «техническое обслуживание»?

– Прежде всего нельзя рассматривать плату за ТО исключительно как за аварийные работы, как за покраску стен подъезда… Это заблуждение! Своего рода «компасом» при выполнении ТО служит постановление Правительства РФ от 3.04.2013 г. № 290, в котором содержится минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок их оказания и выполнения. В постановлении в 28 пунктах указано 138 видов работ, которые должны быть профинансированы жильцами.

– Ну, а если из этого обширного «меню» не выполняется какая-нибудь услуга? Например, не убирается двор?

– Это ни в коем случае не освобождает от оплаты всего счета, как порой советуют иные СМИ. В этом случае жильцы должны требовать от своей управляющей компании снижения платы по ТО по каждому конкретному виду неоказанной услуги, будь то уборка двора или ремонт внутридомовых сетей.

– Как определяется стоимость техобслуживания?

– Исходить надо из средней рыночной стоимости 1 м2 жилья в г. Владикавказе. Это 36000 руб. за 1 м2. Срок службы зданий разный, но среднестатистический – 100 лет. Следовательно, в год амортизация жилья составляет 1%, т. е. 360 руб., а в месяц – 30 руб. Это упрощенный расчет, который отражает реальную стоимость услуг по ТО. Тарифы по техобслуживанию во Владикавказе колеблются от 8,25 до 12,00 руб. за 1 м2 общей площади помещения в месяц.

Но на этом примере расчета на основе амортизации видно, что не все компоненты обслуживания входят в тарифы в г. Владикавказе. Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других его нет, один дом снабжен системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой – нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома – нет. Поэтому сам состав работ и тариф на ТО тоже должен быть индивидуален.

– В свое время газета «Северная Осетия» информировала своих читателей о том, что с 1 мая 2015 года к управлению домами допускаются только те УК, которые прошли лицензирование. Что-либо изменилось в стиле работы этих компаний?

– Да, руководители УК прошли аттестацию, сами организации начали работать с большей ответственностью. Ведь само управление жилфондом – это еще и ведение начисления, выставление счетов по приему платежей, их обработке. Наша компания «Домоуправление № 1», например, заключила договор с МУП «Владикавказский информационно-расчетный центр». Необходимо в УК создание подразделений по претензионной работе, дополнительного персонала по передаче данных в Минтруда для компенсации субсидий малообеспеченным и льготникам, размещения полной информации о деятельности УК на сайте REFORMAGKH.RU.

В интересах собственников создать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу. Или, как это сделали мы, заключить соответствующий договор с «Единой дежурно-диспетчерской службой».

Требуется заключить договора и с ресурсоснабжающими компаниями. УК, конечно, могут принимать платежи самостоятельно в кассу предприятия или через агентов по приему платежей. Но если собственники помещений на общем собрании примут решение вносить деньги напрямую в коммунальные предприятия, минуя УК, то и это не возбраняется.

– Существует ли обязательный комплекс уборочных работ в местах общего пользования? И что он собой представляет?

– Должна производиться уборка прилегающей территории – той площади, которая закреплена за собственниками конкретного дома на основании проведенного межевания. Стоимость зависит от площади территории, ее покрытия (асфальт, гравий, газон), необходимости покоса травы, уборки снега, скола льда, проведения дератизации и дезинфекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

– Вот прочтут эти строки жители многоэтажек и только руками разведут. О диковинных вещах вы говорите! Какая влажная уборка, какая защита от пыли и грязи?! Кто и где проводит эти работы?

– Повторяю: все зависит от самих жильцов, оплачивающих услуги управленцев. Если позволяет бюджет дома, возможна уборка и лестничных клеток, которая должна производиться не реже одного раза в неделю, и уборка придомовой территории, и очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и выкашивание газонов, и уборка крыльца, площадки перед входом в подъезд…

Очень многое вменено в обязанность управляющих компаний, обо всем сразу и не расскажешь. Но делать это они смогут лишь при условии, что каждый дом будет их надежным партнером. А для этого нужно собственникам избрать совет дома и его председателя. Потому что через этот совет УК сможет точечно выполнять те требования, которые ей предъявляются жильцами. И тогда, возможно, люди перестанут иронизировать, расшифровывая аббревиатуру ЖКХ. Поймут, нельзя Жить Как Хочу, а станут Жить Как Хозяева. Настоящие.

– Но в любом случае без квалифицированной помощи специалистов, работающих в сфере ЖКХ, обойтись им будет нелегко.

– Будут вопросы – мы готовы ответить. Каждую среду с 16 до 18 часов по адресу: г.Владикавказ, пер. Белявский, 8 я и мои коллеги ведем прием граждан. Можно прислать вопросы и по электронной почте: upravdom.rso@mail.ru

Ссылка для блогов